平息物业失职与业主对抗纠纷——以兰州某物业纠纷案解读民法典有关规定

　　原标题：平息物业失职与业主对抗纠纷

　　——以兰州某物业纠纷案解读民法典有关规定

　　受邀嘉宾：甘肃策横律师事务所律师阮　磊

　　主持人：新甘肃·甘肃法治报记者李晓云

　　本期主题：小物业、大民生。近年来，随着广大居民对生活居住环境品质需求的提升，因物业服务引发的矛盾纠纷备受社会各界关注。那么，业主究竟能否以“服务质量不达标”作为抗辩理由拒绝全额缴费？业主自行修复公共区域损害的“私力救济”行为，是否构成对物业合同义务的合法替代？本期“举案说法”针对这些法律问题，以兰州某物业纠纷案解读民法典有关规定。

　　典型案例：2024年，兰州某小区业主张某亮因屋顶长期漏水，多次向物业公司反映无人处理，拒绝缴纳2018年至2023年的物业费共计17403元。物业公司一怒之下将张某亮告上法庭，要求其补缴物业费及违约金2000元，合计19403元。业主张某亮辩称，从2012年10月入住到2018年未拖欠物业费，其购买的是30楼顶层，物业把楼顶的公共平台让给某住户当花园，种花种菜破坏了防水层，平台从2017年年底就开始漏水，严重影响到正常生活，多次向物业公司反映后却无人处理，其自行修复了防水层，请求法院驳回诉讼请求。

　　裁判结果：法院审理认为，《物业服务协议》合法有效，当事人应全面履行自己的义务。楼顶系小区的共用部位，属于物业的管理服务范围。业主因楼顶种菜导致漏水问题向物业反映，一直未处理，直至2024年业主自行修复，物业构成违约。从业主提供的照片看，房屋损坏较严重，其修复费用超出物业费17403元的可能性较大，故物业诉求法院不予支持，判决驳回了物业的全部诉讼请求。

　　主持人：本案中，业主拒交物业费的抗辩权是否合法有据？

　　阮　磊：在物业服务合同纠纷中，业主以物业未妥善履行公共区域管理义务为由拒交物业费，其抗辩权需结合《中华人民共和国民法典》合同编及物业服务合同的特殊性综合判断。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒交物业费，但若物业存在根本违约行为，如未履行主要义务，业主可主张部分抗辩。本案中，楼顶属于《中华人民共和国民法典》中规定的业主共有部分，物业负有维修养护义务。物业长期未处理业主关于楼顶种菜破坏防水层的投诉，构成对合同义务的违反，业主因此拒交物业费具备一定正当性。

　　主持人：物业纠纷中，如何正确适用“过失相抵”的法律原则？

　　阮　磊：法院以“修复费用超出欠费金额”为由驳回物业诉求，实质是将物业违约损失与物业费进行利益衡量。结合《中华人民共和国民法典》公平原则及违约责任规则，物业费是业主支付的对价，物业未履约时，业主可主张减少价款。但若业主未通过合法程序（如催告、解约）直接以修复费用抵扣，可能构成单方变更合同，需承担风险。但是业主自行修复需满足必要性（如漏水严重影响居住）和合理性（修复方案经专业评估）。法院在判决中实质采用“损益相抵”规则，即物业因违约节省了维修成本（本应用于修复的资金），而业主因房屋损坏承受额外损失，两者相抵后物业无权主张费用。此裁判符合《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定的“过失相抵”原则。

　　主持人：物业对公共区域的管理义务是否因业主长期未缴费可以免除？

　　阮　磊：物业服务具有长期性、持续性特征，物业不得以业主欠费为由中止履行核心义务（如安保、公共设施维护等），即使业主欠费，物业仍需保障基本服务，否则构成双重违约。物业未修复漏水问题可能源于资金不足（因欠费），但此抗辩不成立。因为物业对公共区域的维护属合同主要义务，其履行不因个别业主欠费而豁免，否则将导致“以违约对抗违约”的恶性循环。物业可通过诉讼主张欠费，但不得以欠费为由拒绝履行义务；业主则应通过合法途径（如催告、解约）救济，而非自行对抗。本案中，物业长期忽视业主诉求，实质是滥用合同优势地位，法院判决凸显了物业服务“公益性”优先于“营利性”的司法倾向。