探析夫妻一方擅自处分共有房屋的法律效力

　　原标题：探析夫妻一方擅自处分共有房屋的法律效力

　　受邀嘉宾：甘肃久铭律师事务所律师阮磊

　　主持人：新甘肃·甘肃法治报记者李晓云

　　本期主题：在房屋买卖合同纠纷中，经常出现夫妻一方未经其配偶同意出卖共有房屋的情况，尤其是在房价上涨的情况下，出卖人及其配偶可能受利益驱使，一方擅自与第三人订立房屋买卖合同，另一方以无权代理或无权处分为由主张买卖合同无效或要求解除合同。那么，此时买卖合同是否有效？若因共有人不同意出售导致合同无法履行，买受人权利又如何保障？本期举案说法我们就此进行探讨。

　　典型案例：李女士和丈夫张先生婚后拥有一套房屋，最近他们为了购置新房决定将房子卖掉。张先生与中介公司签订《房屋买卖居间合同》后，委托中介公司挂牌价230万元寻找买家，签约后张先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介看中了这套房子，但希望价格再便宜一点，通过双方几次协商，李女士最后同意以138万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》，刘先生支付了定金20万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来了，当他得知房价为138万元，觉得太便宜了，于是找到刘先生告知这是他们夫妻的共同财产，李女士一个人无权处分，要求解除合同，但刘先生认为李女士有权签订合同，且已交付了定金，坚决要求履行这份合同。双方协商不成，刘先生诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》。

　　主持人：本案中李女士擅自处分房屋的行为是否有效？

　　阮　磊：所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。根据法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效；没有获得追认而擅自处分共有房产的，合同无效。本案中房屋系李女士和张先生的夫妻共同财产，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的，应为无效。

　　主持人：夫妻一方擅自处分共有房屋，买受人的利益如何保障？

　　阮　磊：法律虽然承认无权处分人签订的买卖合同的效力，买受人可获得要求出卖人（无权处分人）按照合同约定交付标的物的请求权，但该请求权系债权，不能直接引起物权变动，也不能对抗所有权人对该标的物的所有权，故无权处分人将因其权利瑕疵导致无法对买受人实现标的物的所有权转让。本案中，在房屋买卖中，因无权处分人李女士不是房屋权属证书载明的完全所有权人，将无法完成交易不动产的过户登记。此时买卖合同虽然有效，但本质上已经是履行不能，除非李女士获得其他房屋所有权人即张先生的追认，或者无权处分人李女士事后获得处分权，否则买受人刘先生将无法获得房屋的所有权。因此，房屋买受人刘先生可根据《民法典》第五百六十三条第一款，行使法定解除权解除买卖合同，追究无权处分人李女士的违约责任。