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共同出资买房,转让时如何算账

进入飞天论坛>>  时间:2011-08-11 16:43:50 来源:中国经济网—解放日报  

  严小姐和姑妈严女士一起出资购房,姑妈出了40%房款,但产权证上只有严小姐一人名字。后严小姐把房子转让给姑妈,却因房款支付问题发生纠纷。日前,普陀区法院一审判令严女士应再支付尾款32.6万元。

  【案件回放】

  2002年,严小姐看上一套总价42万元的房屋,由于资金不够,便与江苏南通的姑妈共同出资买下房屋,严女士出了21万元,但房产证上仅写了严小姐一个人的名字。

  四年后,严女士的儿子小黄大学毕业后留沪工作,考虑到需要住房,严小姐同意将房屋转让给姑妈。双方签订房屋买卖合同,约定房屋价格为96万元。次日,严女士母子只把25万元购房款打入严小姐账户,严小姐将房屋交付给了小黄。此后,严小姐数次向姑妈讨要剩余购房款,均遭拒绝。无奈之下,严小姐将严女士母子告上法庭,要求两人支付剩余购房款71万元。

  严女士认为,这套房子有自己的份,她所付的25万元钱已足够买下房子。同时,合同中签订的96万元购房款并非双方真实意思表示,因为在与严小姐协商买房过程中,自己曾收过严小姐父亲的一份传真,传真上表示,严女士母子只需要再出资36万元即可。严女士母子认为,严小姐父亲的这份传真属于表见代理行为,是双方对房屋价款的一个认定,而严小姐父亲曾找她借过钱,剩余购房款与此相抵后,便不再欠房款。

  法院认为,严小姐父亲发传真的行为不能构成表见代理。虽然当时的购房款是一人一半,但由于购房的契税、中介费等为严小姐支付,法院酌情判断原被告双方的出资比例为“四六开”。根据房屋总价为96万元,严女士所占房屋份额为38.4万元,因此应向原告支付房款57.6万元,除去已付的25万元,还应支付32.6万元。

  【以案说法】

  问题一:严女士当年的出资应认定为借款还是购房款?

  本案中,严小姐未就借款的主张提供证据证明。考虑到该款数额较大,支付的时间早在2002年,如为借款,严小姐至今未予归还,严女士亦不催讨,显然不符常理,据此可以证明这套房为双方共同出资购买。

  问题二:严小姐父亲的行为是否构成表见代理?

  本案中,对于传真件的真伪,双方均不能提供确凿的证据加以证明。即使该传真件为真,根据表见代理的构成要件,严小姐父亲的行为也不能构成表见代理。因为,虽然严小姐父亲参与了房屋买卖的过程,但严小姐并未授权父亲转让房屋。

  【法辞典】

  《中华人民共和国合同法》第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。

  《中华人民共和国合同法》第四十九条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

  《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  • ( 作者:栾吟之 编辑:钟秀娇 本文来源:中国经济网—解放日报)
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