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长效机制:房产调控亟须跳出“短期化”怪圈

进入飞天论坛>>  时间:2012-02-15 10:45:42 来源:新华网  

  去年下半年以来,房价环比下跌的城市数量逐渐增多,房地产调控朝预期方向发展。随着调控效应的累积,局部地区房地产调控也面临较大反弹压力。中国证券报认为,未来房地产调控不会动摇,同时,为促进市场长期健康发展,要更多从市场化和中长期制度建设入手,摆脱调控“短期化”的影响。稳定供需、抑制投机以及建立住房保障体系,将成为中长期的行业调控方向。

  以“国十条”颁布为标志,本轮房地产调控可分为两个阶段。第一阶段是2010年4月至2011年9月,即从“国十条”颁布至台州等二三线城市进入实施限购政策城市名单。在这一阶段,房地产调控政策不断趋紧,房价由之前的快速上涨逐步转向滞涨。第二阶段是去年9月以来至今,这一阶段没有再出台明显的加码措施,但在先前政策累积效果和宏观经济环境变化的作用下,全国房价开始真正出现有效下降。

  值得一提的是,去年四季度以来,佛山、芜湖等地试图放松调控的措施均被叫停,尤其是新近发生的芜湖“救市”,其财税补贴等手段虽未触及限购限价“红线”,但仍被叫停。可以说,未来一段时间,以限购、限贷为代表的调控措施不会有松动的可能,各地各种“试盘”调控方向的行为将被制止。在这种政策环境下,今年上半年全国总体房价仍有一定的环比下行空间。

  但目前的调控效果仍是短暂的和阶段性的,在市场长期健康稳定发展方面还有很多文章要做。国务院领导最近也表示,房地产调控目标主要有两个:一是促使房价合理回归;二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2000年以来,我国先后经历2004年、2005年、2007年和2010年四轮房地产调控。过多关注“短期化”效果的调控暴露出一些不容回避的问题。一是需求调控往往压抑下一阶段供给,反而给未来房价带来上涨压力。二是过于频繁的调控转换,可能带来市场较大波动,影响到正常投资和消费。

  调控进行到当下,在坚持调控方向不动摇的同时,又要认真考虑房地产行业中长期发展方向。加快建立自由度更高的行业市场,在相关法制体系建设完善之后,调控将不再总是落入“重则萧条,轻则过热”的循环之中。

  稳定供需、抑制投机及建立住房保障体系,是房地产行业长期健康平稳发展的必要组成,均将成为中长期的行业调控方向。

  首先,房价上涨和下跌归根到底是由供求关系决定的,在住房刚性需求相当长一段时间内仍将存在的情况下,协调好短期供给调控和长期需求增长之间的关系十分重要。

  具体而言,应继续推进相关财税体制改革,改进土地出让制度,稳定开发企业的投资预期,避免地价和房价产生螺旋式上涨局面。

  建立完善适合我国国情的住房供应体系,形成商品房、二手房市场互补,买卖和租赁市场共同发展的市场格局。

  保护合理住房需求,金融部门应考虑对首套及中小户型购房者给予利率优惠,对二套及以上购房者给予惩罚性利率或停止按揭贷款。

  其次,在税收制度上要区分投机性购房和存在真实合理需求的购房,避免“误杀”。毕业、结婚首套购房和拆迁安置、城镇化外来人口购房、改善居住条件等购房群体,应在制度安排上满足购置需求,可适用比目前更低的税费标准。

  同时,抑制投机购房将成为一项长期目标。在个人住房信息系统等配套措施建成之后,“限购”政策将逐步朝房产税等经济手段过渡。此外,打压投机需求还可通过提高二手房转让税收来实现。

  再次,完善保障性住房体系。“十二五”期间我国将陆续开工建设3600万套保障性住房,未来3至5年我国纳入住房保障体系的城镇居民户数有望达到20%左右,届时保障方式也将适时由目前的实物保障转向货币补贴为主。保障房分配、退出机制、转让收益等相关领域措施,也将逐步明确。

  • ( 编辑:李鸿鹏 本文来源:新华网)
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