调控政策层出不穷

　　2007年12月3日至5日，中央经济工作会议透露出重要信息，货币政策将从“适度从紧”转向“从紧”。12月8日，央行宣布从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。12月11日，央行网站正式对外公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷款以家庭为单位。12月18日，央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话中强调：“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。”2008年1月1日起，各商业银行按照央行、银监会规定的二套房界定标准，全面执行新规定，同时一反“早放贷、早盈利”的惯例，必须按监管层的要求，严格执行“按季上报贷款额度”。

    2007年12月11日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次重申“大力提高建设用地利用效率，严格执行闲置土地处置政策”。2008年1月7日，中国政府网发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，通知明确了严格执行闲置土地处置政策，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价……

　　年末岁尾，一系列宏观调控措施的出台给房地产行业带来了丝丝寒意。这些具有明确信号意义的金融信贷新政的出台，内容涵盖提高存款准备金率、限制2008年的贷款总额、进一步严格住房消费贷款管理、土地闲置等多项调控政策。

　　从各银行了解到情况看，目前各家银行对个人按揭贷款和开发贷款两大输血管道的同时收紧，贷款非常难成了关键词，这对开发商而言，开始遭遇到了从2005年数轮房贷调控以来最大的考验。种种迹象表明，房地产行业的竞争已经升级，主要从融资渠道、资金实力等源头上竞争，不具有相对实力的企业必将被淘汰出局。

　　销售不尽如人意

　　记者在调查中了解到，目前的兰州楼市销售也不容乐观，尽管该项目采取了打折等种种促销手段，但并不能改变少人问津的尴尬局面。一些楼盘的销售人员在和记者交流时表示，2006年和2007年前十个月的楼盘销售都比较火爆，就是最近这几个月不好卖了。

　　记者从全国一些城市了解到的情况也表明了这样的迹象，深圳、上海、北京、惠州等地的中介公司纷纷歇业，都表明了二级房地产市场销售也同样问题颇多。

　　一家房地产代理公司负责人表示：宏观调控政策的接连出台已经使房地产市场降温，市场萎缩、交易冷清造成了目前的状况。

　　对一些房地产开发商而言，只要拿到土地就能赚钱的好日子已经一去不复返了，融资难是开发商面临的共同困境。一些地方的开发商由于难以筹资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。但全国性的大企业所受影响并不大，主要是一些二、三级中小城市的中小型企业将受到很大冲击。

　　竞争升级加快洗牌

　　节奏有关专家预计，在今后两三年内，房地产企业融资难的困境将加速中小型开发商被淘汰出局的进程。

　　兰州6年来共有275家房地产企业退出房地产市场，仅2007年，就有45家企业被注销。这些企业都是由于资金出现问题，没有实力做项目而被淘汰，市场的残酷在现实竞争中显露无遗。

　　不久前，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。深圳国基负债总额为9.06亿余元，成为迄今为止中国房地产最大的破产案。2007年下半年以来，由于房地产政策及市场环境风云突变，早就使一些实力不足的中小型房地产企业的经营难以为继。为此，专家一针见血地指出，在宏观调控的影响下，房地产市场已进入了“大鱼吃小鱼”的兼并时代，中小发展商正在不断地被实力雄厚的大发展商兼并，或者出现联合开发的情况。一些企业拥有土地，而缺乏资金进行后续开发，就和有资金的企业合作，这样的情况在兰州房地产市场上也越来越多。很多一线城市也出现了企业并购高潮，因为房地产市场经过多年的竞争、发展和完善，市场的规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰，从某种角度讲是市场成熟化的标志。

　　业内人士表示，2008年是房地产公司淘汰年，两极分化会更加严重。热点楼盘仍会很热，大企业的品牌楼盘将相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况;另一方面，滞销楼盘困难会更大，而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。大浪淘沙意味着行业集中度提高，一些竞争力较强的企业将赢得更大的市场空间。对房地产企业来说，利润空间正在缩小，洗牌周期缩短，房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。如何在商业模式、融资渠道和竞争策略上创新，是目前房地产企业考虑最多的问题。记者段永飙